Immobilier : n’achetez jamais sans une assurance titres

lesaffaires

Combien d’investisseurs débutants, voire même avancés que je rencontre et qui me disent qu’ils ne prennent pas d’assurance titres lors de l’acquisition d’un immeuble car ils désirent économiser ? Ne pas souscrire à une assurance titres, c’est faire des économies de bouts de chandelles.
Tout d’abord, spécifions ce qu’est une assurance titres car ce produit offert par des compagnies privées est peu connue du public. Il s’agit en fait d’une assurance de dommages qui garantit l’état des titres de propriétés à une date donnée. Lorsqu’on parle de titres de propriétés, il est question du document qui certifie que le propriétaire d’un bien foncier est réellement le propriétaire juridique.

Lire la suite sur LesAffaires.com
 

REEI : Ce régime méconnu qui fait un rendement mirobolant

lesaffaires

Presque trop beau pour être vrai. Ce régime d’investissement est de loin ce qui existe de plus rentable dans l’industrie.

Le seul hic… il ne s’adresse pas à tout le monde. Le régime enregistré d’épargne-invalidité (REEI) est un régime s’adressant aux personnes désireuses de venir en aide à une personne se qualifiant au crédit d’impôt pour personnes handicapées au fédéral.

Lire la suite sur Les Affaires.com

Cotiser au REER pour sauver de l’impôt, quelle mauvaise idée!

image

Publié le 28/02/2017 à 11:30

Quelqu’un peut me dire si les succursales des banques et les caisses pop ont étendu leurs heures d’ouverture pour recueillir les dépôts des derniers retardataires de la saison REER?
Elles faisaient ça avant. Le reste de l’année, il n’y avait pas moyen d’avoir un rendez-vous à la banque sans prendre congé du travail. Dès 16h, on se cognait le nez à l’entrée. Mais pour vous vendre des fonds communs de placement dans un climat d’urgence, alors là, elles étaient prêtes à ouvrir leurs portes jusqu’à minuit.

Lire la suite sur LesAffaires.com

Comment le RAP peut vous faire épargner des milliers de dollars

lesaffaires

Publié le 09/02/2017 à 10:24

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) augmentera ses primes d’assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants le 17 mars 2017. Quel sera l’impact pour ceux qui veulent utiliser le Régime d’accession à la propriété (RAP)?
Voyons d’abord comment fonctionne l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Plusieurs règles s’appliquent lors du financement hypothécaire d’une résidence. Voici les principales :
Lire la suite sur LesAffaires.com

Le CELI, comment ne pas l’aimer!

lesaffaires

Comme le REER, le CELI fait partie de votre coffre à outils fiscal. Et comme tout outil, il faut savoir l’utiliser au bon moment et de la bonne façon. Après tout, un marteau, c’est très pratique, mais ce n’est pas le meilleur outil pour couper une planche…
Apprenons donc à mieux connaître le CELI afin de s’assurer de l’utiliser le mieux possible!

Lire la suite sur LesAffaires.com

Train de vie: la gaffe du chalet

LaPresse.ca

Publié le 20 décembre 2016 à 11h26 | Mis à jour le 20 décembre 2016 à 11h26

La meilleure solution pour Joëlle, selon la planificatrice... (Photo Olivier PontBriand, Archives La Presse)

Agrandir

La meilleure solution pour Joëlle, selon la planificatrice financière Hélène Paradis, serait de vendre le chalet.

PHOTO OLIVIER PONTBRIAND, ARCHIVES LA PRESSE

MARC TISON
La Presse

La stratégie semblait sans faille. Locataire à Montréal, Joëlle achèterait un chalet qu’elle mettrait en location à temps partiel pour réduire les coûts. Mais un détail lui avait échappé…

LE PROBLÈME

Bonne nouvelle, Joëlle va bien. « Je suis une heureuse monoparentale de trois enfants, maintenant jeunes adultes, nous annonce-t-elle. Je suis seule en appartement à Montréal et à l’emploi de la fonction publique fédérale depuis huit ans, donc avec fonds de pension. »

Tout semblait dans l’ordre, donc, jusqu’à ce qu’elle achète un chalet en Mauricie, il y a trois ans.

Elle voulait ainsi investir en immobilier, « avec l’objectif de le louer au minimum 30 % du temps pour amortir les coûts et avoir un lieu de paix pour me sauver, durant l’été, de la chaleur des hauts de duplex ».

Elle constituerait du même coup un actif d’appoint pour la retraite.

« J’ai peur de rester locataire et de devoir y passer toutes mes économies dans 20 ans, explique-t-elle. Qui sait combien ça nous coûtera pour nous loger en appartement ? »

Au moment de prendre la décision, il y a trois ans, elle jugeait impossible d’acquérir à prix raisonnable à Montréal un condo suffisamment grand pour elle et les enfants qui habitaient alors avec elle.

Sur papier, la stratégie du chalet partiellement locatif semblait judicieuse. Si ce n’était un petit détail…

« Je n’avais pas vérifié au préalable (méga-erreur !) si la municipalité dans laquelle se trouve mon chalet permettait la location. »

Dur réveil.

« Je me retrouve donc avec une situation économique qui ne me laisse pratiquement aucune marge de manoeuvre, n’ayant qu’un seul revenu et deux endroits à payer. »

Comment s’extraire du bourbier ? Elle hésite entre trois solutions :

– vendre le chalet, malgré le risque de perte en capital, et épargner l’équivalent des coûts ;

– déménager dans le chalet mauricien et demander un transfert dans la région, dans un poste de niveau inférieur, au prix d’une diminution de salaire de 20 % ;

– vendre le chalet et acheter un condo à Montréal – « les enfants n’étant que là en visite, je peux me permettre un condo plus petit », explique-t-elle.

« Je cherche à souffler un peu plus, puisque le cumul de tous mes paiements fait en sorte qu’il n’y a pas de place pour les plaisirs de la vie et les gâteries. Tout n’est que paiements et ça n’a pas de sens d’attendre à la retraite pour se permettre un peu de bon temps. » – Joëlle

LA VIE EN CHIFFRES

Joëlle, 42 ans

Revenu brut : 65 000 $

Revenu net : environ 41 600 $

Régime de retraite de l’employeur : cotisations déterminées

REER : 0 $

CELI : 1400 $

Estimation municipale du chalet : 142 000 $

Valeur marchande : entre 165 000 $ et 170 000 $

Solde de l’hypothèque : 135 000 $

Paiements annuels (hypothèque et impôt foncier) : 10 640 $

Logement à Montréal : loyer de 810 $, chauffage inclus

LA RÉPONSE

En effet, les dépenses de logement de Joëlle sont exorbitantes en regard de son revenu net de 41 600 $.

« J’arrive à 53 % de ses revenus », observe la planificatrice financière Hélène Paradis, vice-présidente, conseillère en placement, chez Gestion de patrimoine TD.

« C’est énorme. »

En réponse, elle a chiffré les trois scénarios évoqués par Joëlle.

Scénario condo

À la demande de la planificatrice, Joëlle a estimé la valeur d’un condo qui lui conviendrait : environ 250 000 $, a-t-elle répondu.

De combien disposerait-elle pour l’acquérir si elle vendait son chalet ? Hélène Paradis retient un prix de vente de 150 000 $, à mi-chemin entre l’évaluation municipale et la valeur marchande. Elle estime qu’après avoir remboursé le prêt hypothécaire, payé les pénalités et acquitté tous les frais, Joëlle encaisserait une somme de 15 000 $ – en restant prudent, précise-t-elle.

En soustrayant cette mise de fonds, l’emprunt hypothécaire pour un condo de 250 000 $ s’élèverait à 235 000 $. Avec un taux d’intérêt de 2,84 % et un amortissement de 20 ans, question de solder le prêt avant la retraite, la mensualité s’établit à 1283 $.

En additionnant 15 400 $ en paiements hypothécaires, 2400 $ en charges de copropriété, 1000 $ en électricité et 2500 $ en impôt foncier, « on arrive à des frais de 21 300 $, ce qui représente encore 51 % de ses revenus nets », annonce-t-elle. « Si Joëlle y va avec ce scénario, elle n’améliore pas son cas. »

Joëlle se constituerait ainsi un bel actif au bout de 20 ans, mais entre-temps, sa situation budgétaire ne lui laisserait aucun répit, alors qu’elle cherche justement à réduire la pression.

Scénario chalet

Le scénario d’un déménagement en Mauricie n’apporte aucun soulagement. « J’arrive au même problème, constate notre experte. Elle n’a pas plus d’argent pour son loyer à cause de sa baisse de salaire. Et en plus, son fonds de pension est diminué parce qu’elle gagne 14 000 $ de moins par année. »

Scénario épargne

« La meilleure solution que j’ai trouvée pour réduire ses frais de logement, pour économiser et même avoir un surplus pour se payer du bon temps, comme elle dit, consiste à vendre son chalet, prendre les 15 000 $ et faire une cotisation REER avec cette somme. »

Hélène Paradis estime les dépenses annuelles du chalet à environ 12 000 $, incluant les frais de chauffage et d’entretien.

En se libérant des obligations mauriciennes, Joëlle dégagerait donc un surplus budgétaire équivalent.

De cette somme, elle réserve chaque année 9000 $ à l’épargne, dont 4800 $ versés eux aussi en REER. Après 20 ans, son compte REER contiendrait 179 000 $.

Elle utilise un rendement de 4 % – « je n’ai pas exagéré », dit-elle. Certains lecteurs s’étonnent quelquefois d’un tel rendement.

« Il faut diversifier les portefeuilles pour arriver à un rendement comme celui-là. » – Hélène Paradis

Hélène Paradis consacre 4200 $ par année au CELI, soit 350 $ par mois. « Après 20 ans, elle obtient 127 800 $. »

Au total, Joëlle détiendra donc un peu plus de 300 000 $ à l’orée de la retraite, une somme qui adoucira ses conditions de vie. Dans une dizaine d’années, avec l’épargne accumulée, peut-être décidera-t-elle de réévaluer la possibilité d’acquérir un condo. « Avec une mise de fonds plus élevée, l’hypothèque sera alors moins grande, et elle sera peut-être davantage en mesure de s’acheter une propriété. »

Des 12 000 $ récupérés chaque année, il lui reste encore 3400 $ pour ses dépenses, soit une augmentation de près de 300 $ par mois par rapport à sa situation actuelle.

« J’améliore sa retraite, j’améliore son niveau de vie actuel, résume Hélène Paradis. Elle n’est peut-être pas propriétaire d’un chez-soi, mais d’un autre côté, on a comblé beaucoup d’autres besoins. »

Les prix des loyers sont en baisse à Québec pour la première fois… en 17 ans

Marie-Julie Langlois de la firme Girescom pose dans un logement à louer depuis quelques mois, rue Sainte-Anne, dans le Vieux-Québec. Un mois gratuit est offert.

PHOTO DIDIER DEBUSSCHÈREMarie-Julie Langlois de la firme Girescom pose dans un logement à louer depuis quelques mois, rue Sainte-Anne, dans le Vieux-Québec. Un mois gratuit est offert.

Le nombre élevé de logements disponibles dans la région de Québec est en train de tourner à la faveur des locataires. Depuis le début de l’année, on note une forte pression sur les prix des loyers à la baisse. Du jamais-vu depuis 17 ans, a constaté Le Journal.

La construction «excessive» de nombreux immeubles locatifs depuis deux ans à Québec provoque une vive concurrence entre les propriétaires, indique la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Résultat: les locataires ont l’embarras du choix. Le taux d’inoccupation qui était à 2 % en 2012 dans la région métropolitaine de Québec avoisine aujourd’hui les 6 %.

«Il est très probable de voir une baisse des prix des loyers pour l’année 2016», soutient l’analyste principale de la SCHL, Élisabeth Koulouris.

Depuis 1999, les prix des loyers n’ont jamais cessé d’augmenter dans la capitale. Une baisse annuelle signifierait un premier répit en 17 ans pour les locataires.

Dans plusieurs arrondissements, la SCHL note des baisses de prix des loyers. Des logements qui se louaient 800 $ il y a à peine un an trouvent preneur à 750 $ en plus d’un mois gratuit.

Des incitatifs

Certains propriétaires vont même jusqu’à offrir des tablettes iPad, des bons d’achat (épicerie et essence) et des mois gratuits.

«Il faut s’adapter. Le marché n’est plus le même qu’il y a 5 ans. Il faut être très proactif actuellement pour se démarquer», souligne la directrice de la firme de gestion immobilière Girescom, Marie-Julie Langlois.

Le modèle des cadeaux et des gratuités est toutefois loin de faire l’unanimité.

Au groupe immobilier Arbois, qui détient près de 2000 logements à Québec, on paie les frais de déménagement. «Mais on ne donne pas de mois gratuits», précise le directeur Richard Lalonde.

Le gestionnaire Éric Brideau de la firme Gescorp préfère offrir des prix plus bas à ses locataires. «Ça nous assure de la stabilité et ça ne brise pas notre modèle d’affaires», dit-il.

À cause de certains investisseurs

Ce dernier croit que certains promoteurs, liés à de gros fonds d’investissement, sont en train de faire très mal au marché immobilier de Québec en multipliant la construction de logements locatifs.

Il est d’avis que les prix des loyers vont demeurer sous pression encore pour longtemps à Québec. «C’est comme dans les années 90. Il y avait alors un important surplus de logements. Le marché a pris 8 ans à digérer le tout et à revenir à l’équilibre», avance-t-il.

PRIX D’UN LOYER 4 1/2 À QUÉBEC

2001 – 538$

2003 – 567$

2005 – 621$

2007 – 641$

2009 – 676$

2011 – 718$

2013 – 757$

2015 – 788$

UN BLOC DE 20 APPARTEMENTS À LOUER AU COMPLET À LÉVIS

Sur la rive sud de Québec, un bloc de 20 appartements flambant neuf est à louer.

«C’est un secteur très demandé. On n’aura pas de problème à le remplir. On a beaucoup d’appels actuellement», soutient le courtier Steeve Morin, de la bannière Remax.

Ce dernier a la tâche de louer 15 logements de type 4 1/2, et 5 logements de type 3 1/2. Les prix varient entre 1050 $ et 1150 $ par mois.

Le promoteur immobilier n’offre pas de mois gratuits, mais beaucoup d’extras, comme des planchers chauffants et une terrasse sur le toit, précise M. Morin.

Le bloc construit il y a à peine quel­ques semaines boulevard Guillaume-Couture, dans le secteur de Saint-Romuald, est également à vendre pour la somme de 4,32 millions $.

Marché difficile

À Lévis, plusieurs propriétaires d’immeubles contactés par Le Journal trouvent le marché de la location très difficile par les temps qui courent.

«Nos pires concurrents sont les logements sociaux avec leur règle des deux mois. On ne peut rien faire même si un bail a été signé», explique le promoteur immobilier Steeve Blanchette.

Ce dernier dit avoir récemment vu trois locataires partir d’un coup pour aller vivre dans des logements sociaux livrés sur le tard à l’automne.

«Trois locataires qui partent en même temps occasionnent des pertes de revenus énormes. On parle de 2250 $ par mois. Et comme on n’est pas en juillet, ça prend de trois à six mois à relouer avec des mois gratuits. Ça peut vite occasionner des pertes de 10 000 $ pour un immeuble de 20 logements», estime M. Blanchette.