Donald Trump Victory Could Send Canadian House Prices Even Higher, Experts Say

Nov 9, 2016|Source: The Huffington Post Canada

Canada’s millennials may have another reason to dislike Donald Trump: he could make affording a home on this side of the border even more difficult.

A Trump administration in the U.S. could send Canadian house prices even higher — perversely because the Republican would make the U.S. economy worse, a conference on Canada’s economic future heard Wednesday.

“A Trump victory will boost the Canadian housing market,” Linda Nazareth, a senior fellow at the Macdonald-Laurier Institute, said at The Economist’s Canada Summit in Toronto.

The panel was discussing “what ifs” for Canada’s economy, and the possibility of a Trump presidency was the first hypothetical situation brought up.

Nazareth said Trump’s “risky economic policies” — such as opposition to free trade deals — would hurt the U.S. economy, forcing the country’s interest rates to stay low for longer.

And since U.S. interest rates affect Canadian interest rates, that would mean lower interest rates — and lower mortgage payments — in Canada.

Americans moving to Canada?

Nazareth isn’t the only one arguing that The Donald could boost house prices north of the border. Real estate agency Royal LePage earlier this year speculated that a Trump victory could push some Americans to move north, putting further pressure on house prices here.

“The economic miracle that is contemporary Canada is driven in significant measure by our success at attracting quality immigrants to our land,” Royal LePage CEO Phil Soper said, as quoted in the National Post.

“While this is not new news, the possibility of a Donald Trump presidency has put renewed global focus on the often stark differences in opportunity and attitude that exist on either side of our huge border.”

Panelists at Wednesday’s summit were asked repeatedly if they believed Canada is in the midst of a housing bubble — and no one would respond.

That was true of Finance Minister Bill Morneau, who didn’t answer the question directly but conceded that it’s a “huge issue” for Canadians, and a “complicated” one as well.

“We are looking very carefully” at developments in the housing market, Morneau said, noting his government already took steps to cool the market with a recent tightening of mortgage rules.

Relentless price growth

Canada’s hottest housing markets need little help from Trump’s policies or anything else.

House prices in Toronto were up 15.7 per cent in May, compared to a year earlier, while in Vancouver they are up 29.7 per cent.

Home sales volumes in both of the country’s hottest housing markets are up by double digits from a year ago, but appear to have stabilized in recent months. Total sales have stayed largely the same month after month in both cities this spring, despite soaring prices.

LE MARCHÉ IMMOBILIER SOUFFRIRA

iStock

Pour en avoir le cœur net sur l’impact des nouvelles règles du gouvernement fédéral en matière d’hypothèque sur le marché immobilier, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) a mené une analyse sur la situation. La conclusion? Le marché immobilier ralentira à court et à moyen terme, aucun doute là-dessus.

Paul Cardinal, directeur – analyse de marché, à la FCIQ, explique : «L’impact sur le nombre de ventes sera à tout le moins aussi important que le resserrement hypothécaire de 2012 qui a fait diminuer la période maximale d’amortissement de 30 à 25 ans. Au chapitre de la valeur des propriétés, il y a un réel risque de voir les prix diminuer. Les propriétés étant le principal actif des ménages, une diminution de leur sentiment de richesse et de leur confiance pourrait en retour affecter négativement leurs dépenses de consommations.»

LA FCIQ rappelle que ce resserrement hypothécaire se produit presque de façon simultanée avec les mesures annoncées par le Bureau du surintendant des institutions financières. L’impact risque donc d’être plus fort que prévu, notamment sur la croissance des prix.

LA FCIQ déplore que le gouvernement fédéral ait appliqué ce resserrement pour mater une surchauffe dans des villes comme Vancouver et Toronto tandis que les trois quarts des Canadiens habitent dans le reste du Canada, là où le risque de surchauffe est pratiquement inexistant.

Voici des extraits du communiqué de presse rapportés textuellement.

«Depuis le 17 octobre 2016, tous les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé (c.-à-d. lorsque l’acheteur verse une mise de fonds de moins de 20 % du prix d’achat de la propriété) doivent être soumis à « une simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires ». Cette simulation exige, lors de l’analyse du dossier de l’emprunteur, que le calcul du ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) se fonde, non plus sur le taux hypothécaire contractuel obtenu, mais plutôt sur un taux de référence fixe pour un terme de 5 ans qui est d’environ deux points de pourcentage plus élevé.

«Cette mesure pénalisera fortement les premiers acheteurs. Elle aura pour effet de réduire considérablement tant le nombre de ménages qui remplissent les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire assuré que les montants des prêts accordés.

«Les nouvelles restrictions de l’assurance prêt pour des hypothèques à faible ratio prêt-valeur nuiront à la compétitivité du marché hypothécaire.

«D’autres mesures, qui entreront en vigueur le 30 novembre prochain, concernent les prêts hypothécaires à faible ratio prêt-valeur (c.-à-d. lorsque l’acheteur verse une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété). Plusieurs prêteurs ont recours à l’assurance pour de tels prêts, sous forme d’assurance de portefeuille, c’est-à-dire qu’ils regroupent des créances hypothécaires en blocs pour ensuite les titriser.

«Or, les nouvelles règles, plus sévères en ce qui trait aux prêts admissibles, vont considérablement restreindre le recours à la titrisation par les prêteurs non-bancaires, les privant ainsi d’une source de financement primordiale qui leur permet de soutenir la concurrence des grandes banques. Ainsi, ces changements feront diminuer la disponibilité des fonds et la concurrence sur le marché hypothécaire, ce qui risque fort de se traduire par des taux hypothécaires plus élevés.

Concernant le partage des risques entre prêteurs et assureurs hypothécaires, une solution avancée par le gouvernement fédéral, la FCIQ est persuadée qu’il conduira à une hausse des taux hypothécaires «puisque les prêteurs devront effectuer une gestion active des risques de pertes», explique M. Cardinal.

Photo: iStock.com

How to Protect Pipes From Freezing

By Vinny Kuntz


Protect pipes from freezing

When the temperature starts dropping, unprotected pipes can start popping as water freezes and expands. And no one wants that.

The pipes most vulnerable to temperatures below 32 degrees are those not protected by a home’s insulation, in unheated areas such as attics, crawl spaces and outside walls. Holes in outside walls where TV, cable or phone lines enter also allow outside cold air to reach pipes.

Even if a home’s exposed pipes are already wrapped and the voids caulked, it’s common sense to do an annual check, and some preparations must be performed each year. In the spirit of keeping pipes safe, here’s a winterizing checklist.

Pipes can wear sleeves

In unheated areas, protect pipes with insulation. Pre-cut sleeves of foam rubber or fiberglass are convenient.

Caulk gun to protect pipes from freezing

caulk holes and cracks near pipes to solidify insulation from cold

The big squeeze

Use caulk to seal holes and cracks in outside walls and foundations near interior pipes.

Check down under

If your house has a crawl space underneath, close all air vents in foundation walls.

 

Quick Tip

When the freeze is on

Dripping faucet to protect pipes from freezing

When extremely cold temperatures are in the forecast, open kitchen and bathroom cabinet doors so warm air can reach the plumbing. When the temperature dips below 32 degrees, let cold water drip from faucets served by exposed pipes. This becomes crucial during a hard freeze, when temperatures drop to 28 degrees or lower for hours.

Mind the shed

Don’t forget about water lines and faucets that serve unheated outbuildings.

coiled garden hose and protect pipes from freezing

Disconnect and store garden hoses that are easily susceptible to cold and freezing.

Rustle up hoses

Drain and disconnect garden hoses. Not doing so can lead to problems with outside faucets and with the water pressure of interior pipes.

Protect faucets

If possible, close inside valves supplying outdoor faucets. Keep the outside faucets open so any remaining water in the pipes can expand without causing the pipes to rupture. If no inside valve is available, let outside faucets drip during freezing weather.

Getting a house ready for a long winter’s sleep

A house that will be empty and unheated for an extended period during cold weather requires extra special prep:

  • Shut off water at main supply point, and turn off all gas and electricity to boiler and water heater.
  • Drain all water from faucets, pipes and appliances such as water heaters and washers. Refer to each appliance manufacturer’s instructions for guidance on how to do this properly.
  • Flush toilets.
  • Eliminate or dilute water in U- or S-shaped drain traps and toilets by pouring RV-type antifreeze into them.

What if a pipe freezes?

The first sign that a pipe is frozen usually happens when someone turns on a faucet and gets only a trickle of water or nothing at all. At that point, finding and gently thawing the frozen pipe before it can burst becomes crucial.

If the pipe has burst, immediately shut off water at the main or to the damaged portion of the plumbing system.

broken pipe when pipes not protected from freezing

The Michigan State University Extension Service, This Old House online and home repair expert Bob Formisano offer these tips for tracking down a frozen pipe and thawing it.

First, you’ll need to determine how widespread the problem is. Open all the taps on the house. If there’s no flowing water anywhere, pipes may be frozen near the water meter. Check those by observing them for frost and simply by touching them to see if they are very cold.

If water is flowing only to part of the house, the frozen pipe may be in a wall or crawl space. As an intermediate measure, open cabinets in the kitchen and bathroom to allow warm air to flow inside and warm the pipes. Next identify the affected area and track its supply pipe to where it is exposed to cold air, such as in a crawlspace or basement.

After the frozen pipe is located, This Old House suggests, open the affected faucet and all hot water taps in the house. Allow them to run until water begins to flow from the affected faucet, then close the other faucets down to a trickle. Let water run at the affected faucet until full pressure has returned.

hair drier to thaw pipes when they have frozen

Use a hair drier or iron to manually thaw frozen pipes

If the pipe must be manually thawed, experts recommend a gentle heat source such as a hair dryer, iron or infrared heat lamp. Work from the affected faucet back toward the blockage. Never pour boiling water directly on a frozen pipe, and never use a propane torch, which can heat the pipe too quickly and cause it to rupture. Torches also present a significant fire risk when used among studs or joists.

If the frozen pipe is bulging or cracked, shut off the water. Unless you’re exceptionally handy, you’ll need to call a plumber.

Homes & Land is your local real estate resource! Find real estate for sale and top real estate agents in your area today!
Réaffiché par Pascal Cusson

La vente sans approbation de trois immeubles prive Québec de 47 millions

EXCLUSIF

Publié le 04 novembre 2016 à 05h00 | Mis à jour à 12h44

La vente du 500 René-Lévesque à Montréal s'est effectuée... (Photo IVANOH DEMERS, archives LA PRESSE)

Agrandir

La vente du 500 René-Lévesque à Montréal s’est effectuée sans mandat de Québec, même si la tour appartenait au parc immobilier du gouvernement.

PHOTO IVANOH DEMERS, ARCHIVES LA PRESSE

Ajouter à Ma Presse

Denis Lessard
DENIS LESSARD
La Presse

(QUÉBEC) Pour le démarrage du Fonds des générations, en 2008, le gouvernement Charest a vendu trois immeubles gouvernementaux sans respecter les règles normales devant guider ces transactions. Infrastructure Québec a, depuis août 2012, un rapport accablant sur le manque de transparence entourant les décisions prises par la Société immobilière du Québec (SIQ), a appris La Presse.

Pour la firme Accuracy, les juricomptables François Fillion et Guylaine Leclerc observent que, sans mandat du gouvernement ou de leur conseil d’administration, les dirigeants de la SIQ ont vendu au rabais trois immeubles du parc immobilier du gouvernement. Mme Leclerc deviendra par la suite vérificatrice générale du Québec.

Le gouvernement a été privé, sans justification, de recettes totalisant 47 millions dans la vente de ces immeubles, Place Québec et l’Édifice J.-A. Tardif, 525, rue Jacques-Parizeau, à Québec, de même que le 500 René-Lévesque à Montréal. Solde de ces transactions ; on a pu injecter 275 millions dans le Fonds des générations.

Dans le cas de Place Québec, par exemple, on s’interroge sur les raisons qui ont incité la SIQ à tout à coup baisser de 10 millions le prix de vente, une faveur offerte à un seul soumissionnaire, un groupe formé par Solim, le bras immobilier du Fonds de solidarité FTQ, et l’entrepreneur Tony Accurso. La décision a été prise rapidement, sans approbations. Les deux autres édifices passent à une entreprise de George Gantcheff, un acteur important de l’immobilier au Québec.

Les autres groupes intéressés, l’Industrielle Alliance notamment, avaient été laissés pour compte. Proche du dossier, une source explique que tout s’est passé comme si les acheteurs étaient convaincus à l’avance qu’ils pourraient obtenir les édifices.

Les juricomptables s’interrogent aussi sur le bien-fondé d’une disposition sans précédent : le gouvernement, devenu locataire, s’engageait à payer les frais des rénovations. La direction de la SIQ avait entériné aussi sans explications des prolongations de baux, sans les soumettre au contentieux ou aux évaluateurs de la société. Avec la vente, il y avait une clause étonnante, « 12,1 », du jamais vu. Cette disposition était tellement large qu’elle aurait forcé Québec à payer pour toutes les améliorations faites par le propriétaire. Le gouvernement conteste actuellement les réclamations transmises par les propriétaires.

Des « pas bons »,

Le président de la SIQ à l’époque de la vente était Marc-André Fortier. La présidente du Conseil du trésor, Monique Jérôme-Forget, allait lui montrer la porte pour des notes de frais injustifiables. Traîné en cour, il doit rembourser 75 000 $ au Trésor public. Mme Jérôme-Forget était responsable de la SIQ et avait défendu publiquement la décision de vendre ces édifices. En entrevue à l’émission Enquête de Radio-Canada, elle a soutenu hier que la SIQ était dirigée par « une gang de pas bons » et qu’elle ne s’était guère intéressée à la gestion du parc immobilier du gouvernement.

Quand il était responsable de la Société parc-auto, sous la responsabilité de la SIQ, M. Fortier avait, sans en avoir le pouvoir, octroyé un contrat lucratif à la firme Roche pour la rénovation d’un stationnement. Le président de la SIQ sous les gouvernements péquistes de Parizeau et Bouchard, Jean-Paul Vézina, avait exigé que cette entente soit résiliée.

À son arrivée à la barre de la SIQ, M. Vézina avait congédié sur-le-champ 44 des 83 vice-présidents de la société. « C’était un bordel total. L’organigramme était incompréhensible, il y avait trois équipes chargées de faire des vérifications, et personne n’en faisait », résume le mandarin, retraité depuis longtemps, joint par La Presse hier. M. Vézina a été rencontré par l’Unité permanente anticorruption (UPAC) dès le début de son enquête.

Du jour au lendemain aussi, le coût des « voyages » à la SIQ diminue de 40 %. La Presse publie à l’époque que 45 millions sont dépensés pour des locaux vides, dont un bail de 30 ans, à Montréal, pour des locaux restés longtemps au tiers vides.

« Ce qui est curieux, et qui a été relevé par l’Unité permanente anticorruption, c’est que lorsque les libéraux arrivent au pouvoir, ils ramènent les mêmes administrateurs à la SIQ », indique une source proche du dossier

Car en 2003, bien des acteurs mis sur le carreau en 1995 reprennent du service. Ancien vice-président, William Bartlett devient conseiller des groupes qui voulaient bénéficier de la vente des édifices, une opération discutable aux yeux d’Accuracy. Pierre Fournier, responsable de l’immobilier avant 1994, revient comme vice-président après 2003.

Révélations d’Enquête

L’émission Enquête révélait hier que l’UPAC avait terminé une enquête entreprise en 2012, déclenchée par l’intérêt de la police suisse envers des transactions internationales. La SIQ est passée sous Infrastructure Québec à l’époque. Devant l’intervention policière, Infrastructure Québec a donné le mandat à Accuracy pour savoir ce qui s’était passé. Selon Radio-Canada, William Bartlett, Charles Rondeau, Franco Fava et Marc-André Fortier se seraient partagé 2 millions en commissions à la suite de ces transactions.

Cité par Enquête, Christian Plourde, ancien enquêteur à l’UPAC, estime qu’il s’agit « de la plus grande fraude dans le milieu immobilier au Québec et au Canada ». Anne-Frédérique Laurence, porte-parole de l’UPAC, a confirmé hier que cette enquête était presque terminée et qu’elle était sur le point d’être transmise au Directeur des poursuites criminelles et pénales, qui aura à décider si des accusations doivent être portées.

Réaffiché par Pascal Cusson

5 conséquences des nouvelles règles hypothécaires

Le 17 octobre 2016, le gouvernement du Canada a mis en place une nouvelle règle hypothécaire, obligeant les banques à faire le « test de résistance ».

Ceci veut dire que les clients devront qualifier avec un taux de 4,64%, soit le taux moyen des 5 dernières années.

Ces mesures ont été mises en place pour freiner la flambée des valeurs dans les marchés Ontarien et de Vancouver.

Quelles sont les impacts de ces nouvelles mesures ?

1)      Diminution des taux d’intérêt

Comme il sera plus difficile de qualifier les clients, le nombre de clients pour les banques sera diminué, et comme les banques ont beaucoup d’argent à prêter, la concurrence entre les banques sera forte sur une baisse des taux.

Pour les propriétaires actuels, cela signifie pour vous de petits taux d’intérêt encore pour longtemps.

2)      Marché « Vendeur » pour les immeubles de 5 logements et plus

Les règles hypothécaires pour les logements de 5 logements et plus n’ont pas changées depuis des décennies, tant et aussi longtemps que ce type d’immeuble est rentable, les banques et la SCHL offriront du financement.

J’anticipe une pression à la hausse sur ce type de marché.

3)      Plus de locataires

Les règles hypothécaires défavorisent les premiers acheteurs qui doivent qualifiés avec un taux à 4,64%, et des prix élevés de l’immobilier.  C’est règles défavorisent les jeunes et ceux-ci n’auront d’autres choix que de louer un logement ou rester plus longtemps chez les parents.

Les propriétaires trouveront des locataires avec de bons revenus et prêt à payer des logements de meilleures qualités.

4)      Achat d’un petit plex plus difficile

A compter de la fin novembre, les propriétaires de petits plex ( 1 à 4 unités) devront eux aussi passer le « test de résistance », donc il sera plus difficile de trouver du financement pour améliorer vos immeubles ou encore refinancement pour en acheter un autre.

De plus, la majorité des banques prennent 50% des revenus de location qu’ils appliquent sur 100% des dépenses soient paiements hypothécaires, taxes et chauffage.  Mathématiquement, ceci vous désavantage.

Toutefois, si vous avez réussi à passer le cap de deux (2) propriétés, certaines banques auront des calculs plus avantageux en prenant jusqu’à 85% de vos revenus de locations et seront encore plus ouvert à vous prêter si vos immeubles génèrent un surplus avec ce calcul.

5)      Rénover sa maison deviendra plus difficile

Les premiers acheteurs doivent dès l’achat prévoir faire les rénovations à l’achat. Car maintenant, les propriétaires peuvent refinancer leur maison à hauteur de 80% de la valeur marchande, pour la plupart des consommateurs sera signifie plus de 10 ans sans pouvoir refinancer la propriété.

Par Jacques Dionne, Courtier hypothécaire agréé DA, le 11/2/2016

http://courtier-hypothecaire.com/nouvelles/5-consequences-nouvelles-regles-hypothecaires