Pour en avoir le cœur net sur l’impact des nouvelles règles du gouvernement fédéral en matière d’hypothèque sur le marché immobilier, la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) a mené une analyse sur la situation. La conclusion? Le marché immobilier ralentira à court et à moyen terme, aucun doute là-dessus.
Paul Cardinal, directeur – analyse de marché, à la FCIQ, explique : «L’impact sur le nombre de ventes sera à tout le moins aussi important que le resserrement hypothécaire de 2012 qui a fait diminuer la période maximale d’amortissement de 30 à 25 ans. Au chapitre de la valeur des propriétés, il y a un réel risque de voir les prix diminuer. Les propriétés étant le principal actif des ménages, une diminution de leur sentiment de richesse et de leur confiance pourrait en retour affecter négativement leurs dépenses de consommations.»
LA FCIQ rappelle que ce resserrement hypothécaire se produit presque de façon simultanée avec les mesures annoncées par le Bureau du surintendant des institutions financières. L’impact risque donc d’être plus fort que prévu, notamment sur la croissance des prix.
LA FCIQ déplore que le gouvernement fédéral ait appliqué ce resserrement pour mater une surchauffe dans des villes comme Vancouver et Toronto tandis que les trois quarts des Canadiens habitent dans le reste du Canada, là où le risque de surchauffe est pratiquement inexistant.
Voici des extraits du communiqué de presse rapportés textuellement.
«Depuis le 17 octobre 2016, tous les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur élevé (c.-à-d. lorsque l’acheteur verse une mise de fonds de moins de 20 % du prix d’achat de la propriété) doivent être soumis à « une simulation de crise des taux d’intérêt hypothécaires ». Cette simulation exige, lors de l’analyse du dossier de l’emprunteur, que le calcul du ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) se fonde, non plus sur le taux hypothécaire contractuel obtenu, mais plutôt sur un taux de référence fixe pour un terme de 5 ans qui est d’environ deux points de pourcentage plus élevé.
«Cette mesure pénalisera fortement les premiers acheteurs. Elle aura pour effet de réduire considérablement tant le nombre de ménages qui remplissent les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire assuré que les montants des prêts accordés.
«Les nouvelles restrictions de l’assurance prêt pour des hypothèques à faible ratio prêt-valeur nuiront à la compétitivité du marché hypothécaire.
«D’autres mesures, qui entreront en vigueur le 30 novembre prochain, concernent les prêts hypothécaires à faible ratio prêt-valeur (c.-à-d. lorsque l’acheteur verse une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété). Plusieurs prêteurs ont recours à l’assurance pour de tels prêts, sous forme d’assurance de portefeuille, c’est-à-dire qu’ils regroupent des créances hypothécaires en blocs pour ensuite les titriser.
«Or, les nouvelles règles, plus sévères en ce qui trait aux prêts admissibles, vont considérablement restreindre le recours à la titrisation par les prêteurs non-bancaires, les privant ainsi d’une source de financement primordiale qui leur permet de soutenir la concurrence des grandes banques. Ainsi, ces changements feront diminuer la disponibilité des fonds et la concurrence sur le marché hypothécaire, ce qui risque fort de se traduire par des taux hypothécaires plus élevés.
Concernant le partage des risques entre prêteurs et assureurs hypothécaires, une solution avancée par le gouvernement fédéral, la FCIQ est persuadée qu’il conduira à une hausse des taux hypothécaires «puisque les prêteurs devront effectuer une gestion active des risques de pertes», explique M. Cardinal.
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